איך למצוא סתירות במסמכי מכרז בנייה

תשובה מהירה

כדי למצוא סתירות בחבילת מכרז בנייה, מתחילים באיתור סדר הקדימויות בחוזה. אחר כך סוקרים את החבילה לפי נושא, לא מסמך אחר מסמך. מצליבים כל דרישה שיכולה להשפיע על עלות, תכולה, זמן, איכות או אחריות בין המפרט, התוכניות, כתב הכמויות, לוחות הזמנים, עדכוני המכרז וההבהרות.

מתעדים כל סתירה עם שם מסמך, עמוד וסעיף מדויקים. מסווגים אותה כסתירה, עמימות או השמטה. ולבסוף מגישים שאלת הבהרה ממוקדת, או מתעדים הנחת תמחור, לפני שהמכרז נסגר.

בינה מלאכותית יכולה להאיץ את המעבר הראשון, אבל רק כשכל ממצא מקושר למקור שלו. ההחלטה הסופית נשארת בידי צוות המכרז.

תוכן עניינים

1. מה נחשב לסתירה בין מסמכים?
2. שלב 1: קודם מוצאים את סדר הקדימויות
3. שלב 2: סוקרים לפי נושא, לא לפי מסמך
4. שלב 3: בונים טבלת סתירות
5. דוגמה: ציפוי תופח להגנה מאש
6. שלב 4: מדרגים סתירות לפי השפעה על ההצעה
7. שלב 5: כותבים שאלות הבהרה שאפשר לענות עליהן
8. שלב 6: מתמחרים סתירות פתוחות במכוון
9. איפה בינה מלאכותית עוזרת, ואיפה לא
10. רשימת בדיקה ל-48 שעות
11. שאלות נפוצות

תוכנית אחת דורשת בטון 40 MPa. כתב הכמויות מתמחר 30 MPa. המפרט מפנה להערה שתוקנה בעדכון מכרז. איזו דרישה נכנסת למחיר?

זו לא בעיית ניירת. זו בעיית שולי רווח.

הסתירה שמופיעה ב-16:10

זה בדרך כלל קורה מאוחר.

האומדן כמעט סגור. הצעות הספקים נכנסו. הצוות המסחרי סוקר הסתייגויות. ואז מישהו שם לב שהערות הקונסטרוקציה דורשות דרגת בטון אחת, וכתב הכמויות מציין דרגה אחרת.

ההפרש יכול להיראות קטן בשורה אחת. על פני כמה קומות הוא יכול לשנות עלות חומר, דרישות בדיקה, זמינות ספק וסיכון בלוח הזמנים. אם הצוות מתמחר את הדרישה הזולה יותר, והחוזה נותן עדיפות לדרישה המחמירה, הפער יוצא ישר משולי הרווח.

החלק היקר הוא כמעט אף פעם לא הסתירה עצמה. החלק היקר הוא לגלות אותה אחרי ההגשה, הזכייה או ההתארגנות באתר.

מה נחשב לסתירה בין מסמכים?

צוותי מכרז משתמשים לעיתים קרובות במילה "סתירה" לשלוש בעיות שונות. ההפרדה ביניהן מבהירה את הצעד הבא.

שלושתן יכולות להשפיע על ההצעה. לא מטפלים בכולן באותה דרך. סתירה צריכה תשובה קובעת. עמימות צריכה פרשנות מוגדרת. השמטה צריכה החלטה על תכולה ועל מחיר.

כשהפער הוא כמות חסרה או לא תואמת, ראו כשכתב הכמויות לא תואם את המציאות.

שלב 1: קודם מוצאים את סדר הקדימויות

לפני שמשווים מסמכים, מוצאים את הסעיף שקובע איזה מסמך גובר כששתי דרישות מתנגשות.

חבילת מכרז עשויה לתת עדיפות לעדכון מכרז, לתנאי המכרז, למפרט המיוחד, לתוכניות, ללוחות, לכתב הכמויות או למפרט הכללי. הסדר משתנה לפי מזמין, דין וטופס חוזה. אל תניחו שסדר הקדימויות מהמכרז הקודם חל גם על המכרז הזה.

מעתיקים את סעיף סדר הקדימויות כלשונו לתיק הסקירה. רושמים שם מסמך, גרסה, עמוד ומספר סעיף. זו נקודת הייחוס לכל סתירה שאחריה.

אם אין סדר ברור, זו שאלת הבהרה בפני עצמה.

שלב 2: סוקרים לפי נושא, לא לפי מסמך

קריאה של מפרט בן 300 עמודים, ופתיחת התוכניות רק יומיים אחר כך, הופכת את ההשוואה לתלויה בזיכרון. שם הסתירות נעלמות.

שיטה טובה יותר היא לבחור נושא אחד ולעקוב אחריו בכל החבילה.

מתחילים בתחומים שסביר שישפיעו על המחיר או על האספקה:

1. חומרים ודרגות ביצוע
2. מידות, כמויות ויחידות
3. בעלות על תכולה וגבולות בין מקצועות
4. תקנים, סטנדרטים ותאריכי גרסה
5. דרישות בדיקה, פיקוח ואישור
6. תאריכי לוח זמנים, אבני דרך ומגבלות גישה
7. אחריות, תחזוקה וחובות מסירה
8. תנאים מסחריים, פיצויים, ערבויות וביטוח

בבטון, למשל, סוקרים יחד את הערות הקונסטרוקציה, סעיפי המפרט הרלוונטיים, סעיפי כתב הכמויות, טבלאות בתוכניות, עדכוני מכרז ותשובות הבהרה. לא עוברים לנושא הבא עד שכל מראה מקום רלוונטי נרשם.

שלב 3: בונים טבלת סתירות

טבלת סתירות הופכת תצפיות מפוזרות להחלטות. היא גם מונעת משלושה אנשים לגלות מחדש את אותה בעיה.

משתמשים במבנה פשוט:

כל מראה מקום צריך לכלול ארבעה דברים:

• שם המסמך
• גרסה או תאריך הוצאה
• עמוד או מספר תוכנית
• סעיף, הערה או סעיף בכתב הכמויות

ממצא שאי אפשר לחזור ממנו אל המקור אינו מוכן לטבלה.

דוגמה: ציפוי תופח, כששורת כתב כמויות אחת מסתירה חמישה משתנים

ניסוח של הגנה מאש יכול להסתיר סיכון מסחרי גדול, כי שתי תכולות שונות מתוארות לעיתים כאילו הן אותו דבר.

אטימת חדירות אש אוטמת חדירות, מישקים ופתחים בקירות וברצפות בעלי דירוג אש. ציפוי תופח הוא מערכת צבע תופח שמיושמת על פלדה קונסטרוקטיבית. בחשיפה לחום הוא תופח ויוצר שכבת בידוד שמעכבת את עליית טמפרטורת הפלדה.

שניהם שייכים להגנה פסיבית מאש, אבל הם נמדדים, מפורטים, מיושמים ומבוקרים אחרת. צוות מכרז לא צריך לתמחר אחד כתחליף לשני.

חבילה לדוגמה:

• אסטרטגיית האש דורשת 90 דקות הגנה לשלד הפלדה החשוף.
• טבלת הקונסטרוקציה כוללת קורות, עמודים, פרופילים חלולים ופלטות חיבור בגדלים שונים.
• המפרט המיוחד מציין מערכת ציפוי תופח.
• כתב הכמויות כולל שורת פאושל אחת: "צבע עמיד אש לפלדה קונסטרוקטיבית".
• במכרז אין לוח עוביים לכל איבר, ואין שיטת בקרה מוגדרת.

זו לא כמות שלמה. זה מציין מקום לתכולה.

למה כמות הצבע שונה בכל איבר פלדה

צבע תופח לא מכומת בדרך כלל על ידי הכפלת שיעור כיסוי אחד בשטח הפלדה הכולל. עובי השכבה היבשה הנדרש, DFT, חייב לבוא ממערכת הציפוי המאושרת ומנתוני העומס שנבדקו עבורה.

העובי יכול להשתנות לפי:

1. משך עמידות האש הנדרש
2. הגודל והצורה של חתך הפלדה
3. מקדם החתך, שלעיתים מתואר כיחס בין ההיקף המחומם לשטח החתך (massivity)
4. מספר הפאות החשופות לאש
5. הנחות התכנון וטמפרטורת הפלדה הגבולית של הפתרון המאושר

חתך קל מתחמם מהר יותר מחתך כבד שההיקף המחומם שלו נמוך יחסית לשטח הפלדה. שני איברים שנצבעו באותו צבע יכולים לדרוש עובי ציפוי שונה מאוד כדי להגיע לאותו משך עמידות אש.

את כמות המכרז בונים מלוח איברים, לא משיעור ממוצע יחיד:

1. מאשרים את דרישת עמידות האש ואת מערכת הציפוי המאושרת.
2. מחלצים כל חתך פלדה, את אורכו, מיקומו והפאות החשופות.
3. ממפים כל איבר לעובי השכבה היבשה הנדרש בטבלת העומסים המאושרת או בלוח העוביים של הפרויקט.
4. מחשבים את שטח הציפוי לכל תחום עובי.
5. ממירים נפח ציפוי יבש לצבע רטוב תאורטי לפי אחוז המוצקים בנפח של המוצר.
6. מוסיפים הקצבה מוסכמת לאובדן בהתזה, להתזת יתר, לתיקונים ולתנאי האתר.
7. מפרידים כמויות של צבע יסוד, ציפוי תופח ושכבת גמר.

בדיקת כמות שימושית:

נפח ציפוי יבש בליטרים = שטח מצופה במטרים רבועים x עובי שכבה יבשה במיקרונים / 1,000

הכמות הרטובה התאורטית היא נפח היבש חלקי אחוז המוצקים בנפח, כשבר עשרוני. כמות הרכש צריכה גם הקצבת פרויקט מתועדת. הבדיקה הזו אינה מחליפה את תכנון היצרן, את לוח העוביים המאושר או את דרישות מהנדס הבטיחות באש.

דרישות היישום שייכות למחיר

הציפוי עצמו הוא רק חלק מהתכולה. הצעה תואמת צריכה לכלול גם את התנאים הנדרשים ליישום, לבקרה ולהגנה על המערכת השלמה.

לפני היישום הצוות צריך לאשר:

• את הכנת התשתית המאושרת ואת תקן הניקיון
• סוג צבע יסוד, תאימות, מצב ועובי שכבה יבשה מדוד של היסוד
• טמפרטורת פלדה מותרת, טמפרטורת אוויר, לחות יחסית ומרווח מנקודת הטל
• ערבוב, דילול, ציוד התזה ועובי מרבי לשכבה
• חלונות ייבוש וחלונות שכבה נוספת בין יסוד, שכבות תופחות ושכבת גמר
• אם נדרשת שכבת גמר לסביבת החשיפה, ואם היא חלק מהמערכת המאושרת
• גישה, מיסוך, טיפול בקצוות, פרטי חיבור ואזורים שיהפכו לבלתי נגישים

בזמן היישום בודקים עובי שכבה רטובה כל עוד אפשר עדיין לתקן את הציפוי. אחרי הייבוש מודדים את עובי השכבה היבשה של הציפוי התופח בציוד מכויל, ורושמים אותו לפי איבר או אזור בקרה, לפני יישום שכבת הגמר. כל נקודת בדיקה הורסת, נזק הובלה, נזק הקמה או נזק של מקצוע מאוחר יותר דורשים תיקון מאושר ורישום בקרה חדש.

ISO 2808 מתאר שיטות למדידת עובי שכבה רטובה ויבשה. ISO 19840 מגדיר נוהל לאימות ולקבלה של עובי שכבה יבשה על משטחי פלדה מחוספסים. מדריכי יישום של מוצר מסוים עשויים להוסיף תדירות בקרה וכללי קבלה מחמירים יותר. לדוגמה, מדריך היישום של FIRETEX FX9502 דורש לקבוע את עובי היסוד לפני יישום הציפוי התופח, ואת עובי הציפוי התופח לפני שכבת הגמר. המפרט המיוחד והמערכת המאושרת הם שקובעים אילו דרישות גוברות.

מה משתבש כשלא פועלים לפי ההוראות

אזור בעובי חסר עלול לא לספק את עמידות האש שנדרשה. זה סיכון הבטיחות העיקרי, אבל הוא לא הסיכון היחיד בפרויקט.

עובי עודף, תנאי יישום לא מתאימים או זמן ייבוש לא מספיק יכולים לגרום לגלישה, לייבוש חלקי, ללכידת ממס או לכשלים אחרים שתלויים במוצר. צבע יסוד או שכבת גמר לא תואמים יכולים לגרום לכשל הידבקות. זיהום או רטיבות על הפלדה יכולים לגרום למערכת להתנתק. נזק לא מתועד אחרי ההקמה יכול להשאיר גמר שנראה תקין אבל כבר לא מייצג את מערכת ההגנה מאש המאושרת.

ההשלכות המסחריות מגיעות מהר:

• חוסר בכמות יוצר רכש דחוף, גישה נוספת ועיכוב בלוח הזמנים.
• עובי גבוה גורף יוצר עלות חומר ועבודה מיותרת.
• היעדר גישה, מיסוך, בקרה ותיקונים שוחק את שולי הרווח של קבלן המשנה.
• ציפוי שיושם לפני אימות היסוד עלול לדרוש הסרה כדי לקבוע את העובי האמיתי.
• שכבת גמר שיושמה לפני שעובי הציפוי התופח התקבל הופכת את התיקון לאיטי ויקר יותר.
• רישומי בקרה חסרים יכולים להוביל לדחייה גם כשהפלדה המוגמרת נראית תקינה.

לכן שאלת המכרז לא צריכה להיות "כמה מטרים רבועים של פלדה יש?". השאלה הטובה יותר היא:

נא לספק את לוח הציפוי התופח המאושר לכל איבר, כולל עמידות האש הנדרשת, מקדם חתך או סיווג חתך, פאות חשופות, עובי שכבה יבשה נדרש, צבע יסוד ושכבת גמר מאושרים, שיטת בקרה, והאחריות לגישה ולתיקונים. נא גם לאשר איך תכולה זו נמדדת ומשולמת לפי סעיף 05.18 בכתב הכמויות.

השאלה הזו מחברת בטיחות, כמות, ביצוע, בקרה ותשלום בתשובה אחת. היא נותנת לאומדן בסיס למחיר, ולצוות הפרויקט רישום שאפשר לשאת אל הרכש ואל בקרת האיכות.

שלב 4: מדרגים סתירות לפי השפעה על ההצעה

לא כל אי-התאמה ראויה לאותה תשומת לב. מיון שימושי:

אדום: הסוגיה עלולה לשנות את תוקף ההצעה, עלות גדולה, תכולה, לוח זמנים או חשיפה חוזית.

כתום: הסוגיה משפיעה על הנחות ביצוע או יוצרת סיכון מסחרי בינוני.

ירוק: ההבדל ניסוחי, או שאין לו השפעה של ממש על מחיר, תכולה או עמידה בדרישות.

סוקרים קודם פריטים אדומים. נותנים לכל אחד אחראי ומועד שמשאיר זמן לפני מועד ההבהרות הרשמי. טבלה ארוכה אינה סימן לשליטה אם חמש השאלות החשובות ביותר עדיין פתוחות ביום ההגשה.

שלב 5: כותבים שאלות הבהרה שאפשר לענות עליהן

"נא להבהיר את דרגת הבטון" קל לאי-הבנה, וקל לענות עליה במעורפל.

שאלת הבהרה שימושית מציגה את הסתירה, מצטטת את שני המקורות, ומבקשת החלטה אחת.

שאלה חלשה

נא להבהיר את דרגת הבטון הנדרשת.

שאלה טובה יותר

תוכנית S-204, הערה 7, דורשת בטון 40 MPa לקורות הפודיום. סעיף 03.12 בכתב הכמויות מתאר בטון 30 MPa לאותם רכיבים. נא לאשר את החוזק הקובע, ואם על המציעים לתמחר את סעיף 03.12 על בסיס 40 MPa.

המבנה הזה עוזר למזמין לענות מהר. הוא גם יוצר רישום נקי שאפשר לשאת אל הנחות ההצעה, ואם זוכים, אל תיק החוזה.

שלב 6: מתמחרים סתירות פתוחות במכוון

חלק מהשאלות לא ייענו לפני ההגשה. שתיקה אינה אסטרטגיית תמחור.

לכל פריט אדום או כתום שנותר פתוח:

1. מזהים את הדרישה שנראית גוברת לפי סדר הקדימויות שנקבע.
2. אומדים את השפעת הפירוש המחמיר על העלות ועל לוח הזמנים.
3. מחליטים אם לכלול עתודה, לציין הנחה, או להוסיף הסתייגות כשזה מותר.
4. רושמים מי אישר את ההחלטה.
5. מעבירים את הפריט לתיק מסירת המכרז אם ההצעה זוכה.

המטרה אינה להסיר אי-ודאות. המטרה היא שהעסק יידע איזו אי-ודאות קיבל, ואיפה היא יושבת במחיר.

איפה בינה מלאכותית עוזרת, ואיפה לא

החלק הקשה בסקירת סתירות הוא לעיתים קרובות לא שיקול הדעת המקצועי. הוא קיבולת החיפוש.

חבילות מכרז כוללות מפרטים, תוכניות, כתבי כמויות, עדכוני מכרז, לוחות ונספחים סרוקים. אותה דרישה יכולה להיות מתוארת אחרת בכל אחד מהם. סוקר צריך למצוא כל מראה מקום רלוונטי לפני שהוא מפעיל שיקול דעת.

פלטפורמת ניתוח המכרזים של בריקטו קוראת הוראות מכרז, מפרטים ועדכוני מכרז בעברית, באנגלית ובערבית. צוותי מכרז יכולים לשאול בשפה טבעית, להשוות דרישות בין מסמכים שהועלו, ולסקור תשובות עם ציטוטים ברמת עמוד. הסקירה המצוטטת הזו נשענת על בינה תחומית למפרטים ולכתבי כמויות.

לדוגמה:

• איפה המפרט הקונסטרוקטיבי וכתב הכמויות דורשים דרגות בטון שונות?
• אילו הערות בתוכניות מכניסות עבודה שאין לה סעיף תואם בכתב הכמויות?
• האם עדכון מכרז כלשהו משנה את דרישות הבדיקה בסעיף מפרט 05?
• אילו תאריכי השלמה שונים בין התנאים לבין נספח לוח הזמנים?

הציטוט הוא החלק החשוב. תשובה בטוחה בלי מקור יוצרת עוד דבר שצריך לבדוק. תשובה מצוטטת מביאה את הסוקר אל העמוד המדויק, שם אפשר לאמת את הממצא ולהעביר אותו לטבלת הסתירות.

תשובה מצוטטת שווה רק את הטקסט שאליו היא מפנה. אם דרישה קיימת רק כגאומטריה בתוכנית, פותחים את הגיליון ורושמים את מראה המקום בעצמכם.

בינה מלאכותית צריכה לעזור לצוות למצוא ראיות ולחבר ביניהן. היא לא צריכה להכריע במשמעות המשפטית של סעיף סדר קדימויות, לאשר הסתייגות מסחרית, או להחליף סקירה מקצועית.

להשוואה רחבה יותר בין סקירת מכרז ידנית לסקירה בעזרת בינה מלאכותית, ראו ניתוח מסמכי מכרז בבנייה: ידני מול בינה מלאכותית.

רשימת בדיקה ל-48 שעות

• לאשר את הגרסה האחרונה של כל מסמך מכרז
• להוסיף כל עדכון מכרז שהוצא וכל תשובת הבהרה
• להעתיק את סעיף סדר הקדימויות לתיק הסקירה
• להצליב את סעיפי כתב הכמויות בעלי הערך הגבוה ביותר מול תוכניות ומפרטים
• לסקור חומרים, כמויות, תכולה, תקנים, בדיקות, תאריכים, אחריות ותנאים מסחריים
• לתעד כל ממצא מהותי עם מסמך, עמוד וסעיף
• לסווג כל ממצא כסתירה, עמימות או השמטה
• לשייך אחראי ועדיפות לכל פריט אדום וכתום
• להגיש שאלות הבהרה לפני המועד
• לתמחר ולאשר כל פריט מהותי שנותר פתוח
• לכלול הנחות פתוחות בתיק מסירת המכרז

שאלות נפוצות

איזה מסמך גובר כשהמפרט וכתב הכמויות סותרים?

החוזה או חבילת המכרז צריכים להגדיר את סדר הקדימויות שלהם. התשובה משתנה בין מזמינים ובין טפסי חוזה, ולכן אין להסתמך על כלל כללי. מצאו וצטטו את הסעיף של המכרז הזה. אם הסדר חסר או לא ברור, הגישו שאלת הבהרה.

האם כל אי-התאמה צריכה להפוך לשאלת הבהרה?

לא. תנו עדיפות לאי-התאמות שיכולות להשפיע על עמידה בדרישות, תכולה, מחיר, לוח זמנים, איכות או חשיפה חוזית. הבדלים ניסוחיים קטנים יכולים להישאר בטבלה הפנימית. סתירות מהותיות צריך להבהיר, או לכסות בהנחת תמחור מתועדת.

האם בינה מלאכותית יכולה להחליט איזו דרישה מחייבת משפטית?

לא. בינה מלאכותית יכולה לאתר דרישות סותרות ולהציג את הראיות. צוות המכרז, עם ייעוץ משפטי או מסחרי כשצריך, הוא שצריך לפרש את החוזה ולאשר את עמדת ההצעה.

מה אם מגלים סתירה אחרי הגשת ההצעה?

תעדו אותה מיד, בדקו את כללי המכרז, והעלו אותה לאחראי המסחרי או המשפטי לפני שנוקטים עמדה. התגובה האפשרית תלויה בהליך הרכש ובתנאי החוזה. אל תסתמכו על שיחה לא רשמית כשהסוגיה עלולה להשפיע על תכולה או על מחיר.

כמה מפורטת צריכה להיות טבלת סתירות?

מפורטת מספיק כדי שאיש צוות אחר יוכל לאמת את הסוגיה בלי לחזור על החיפוש. לכל הפחות כללו את שני מראי המקום, את סוג הסתירה, את ההשפעה האפשרית, את האחראי ואת הפעולה שסוכמה.

מצאו את הסתירה כל עוד אפשר לתמחר אותה

סיכון במכרז כמעט אף פעם לא מגיע כאזהרה אחת ברורה. הוא מסתתר בהערה ששונתה, בשורה חסרה בכתב הכמויות, בתקן ישן, או בשתי דרישות שאף פעם לא נקראו זו לצד זו.

הצוותים שמגנים על שולי הרווח אינם אלה שמסירים כל אי-ודאות. אלה הצוותים שמוצאים אי-ודאות מוקדם, מצטטים אותה בבירור, ומחליטים מה לעשות לפני שהמכרז נסגר.

התמחור לפי מושב מופיע בעמוד המחירים.

התחילו ניסיון Premium ל-30 יום וסקרו את המכרז הבא עם מקורות צמודים לכל תשובה.